答：如果加上美林公寓的话，中海已经在北京接了第８个盘了，我们管理的总建筑面积已经达到２０４万平方米。经过两年多的对北京市的考察，决定现在要进入北京。我们认为，从招标书来看，对我们设定的风险比在深圳投标的风险还要小，所以我们对这个项目非常有信心。
问：你说这个项目设定的风险比深圳的项目风险还要小，怎样具体去理解？
答：第一，我们看了招标书以后，我们觉得发展商很可靠，比如说，他承诺对空置物业管理费全部由他交纳，在深圳没有一个发展商会这样做。
问：因为中海在北京同时接管了几个项目，但你们的干部储备、人员素质能不
能跟上需求？这关系到中海深圳、上海、广州所实现的优秀物业管理能否在北京成为现实？
答：中海最大的优势在于员工的培训和骨干员工的培养。中海物业管理公司的上级单位是中建总公司，中建总公司在国内共有２５万人，从这般庞大的队伍中，选出一二千人做骨干还是绰绰有余的；另一方面，凡是借调出来的骨干，要进行一个月的系统培训，现在中海已在深圳市投资５０万元建成一个电教化培训教室，骨干培训不成问题。第三，现在中海物业管理公司在深圳共有２０００人，副主任、工程师以上的骨干有近三百人，在深圳，管理一个１０万平方米的小区，有５名管理人员加２名财务管理人员即可。所以说，每个小区有７—８名管理人员即可，所有这些，都为今后扩展储备了丰富的人才资源。
问：接管以后，投入的管理人员总数是多少？
答：我们从深圳调到北京的人数达到５６名，其中，６０％以上是北京户口。
问：１９６号文件的对象和范围对美林公寓适用吗？
答：北京还没有专门对高档楼宇的收费标准，现在只能是１９６号文件。深圳只对微福利房住宅区和商品房制定了标准，商场、高档写字楼和甲级公寓都参照此标准执行。这在北京也是一样。
问：提两个问题，一、能提供这么好的服务，又收取这么低的费用，如何能保持运作，我对可行性比较关心。二、美林花园要分二期竣工入住，二期之间有时间差，如果计算时全部按４栋楼１１万平方米测算，是不是前期经费会有不足？
答：中海为什么可能较大程度降低管理费，一是因为我们实现了规模经营，全公司资源可以调度和分配，一般来讲，超过５０万平方米的项目，每增加１０万平方米，成本可能降１０％。二是我们实现了专业化运行。在深圳，我们有自己的电梯分公司、机电维修分公司、二次供水分公司，所有公司全部有执照。通过专业化运作，可以更大限度地降低物业管理成本，这是向国际惯例接轨，香港就是这样，由于国内专业化程度尚不高，我们只能组建自己的专业公司。
虽说我
们的物业管理费是按１１万平方米计算的，但一期建２栋楼，投入也减少一半，可以保证高标准的服务，如我们在深圳管理的中银花园，物业管理费为３．８元平方米，西沙花园只有３．３元，做到了深圳的最高水平。
问：中海是首家通过ＩＳＯ９００２认证的企业，将深圳所有标准都搬到北京是否符合９０００体系认证，在南北方管理差异上，你们作了哪些考虑，如绿化，南北方气候不同，保养成本不同；取暖在南方根本没有。
答：我们的９０００体系认证进入Ｃ版，已改动了三次，在全国各小区都按这个版本执行，没有问题。天津管理的华昌大厦，顺利通过试点小区考评，杭州的项目在省检中获全省第一，年终通过国家优秀示范小区考评。标准一旦制定，改版前，必须按此标准执行。美林属高档小区，完全可以套用标准，这也是我们管理的长项。清洁标准中有一条是楼梯间砖用白纸巾擦拭２０厘米无污染。如果我们能中标，我们保证这样的标准服务能实现。
北京和深圳在绿化、取暖上确实有差异，但和天津的华昌应该无区别。华昌也是一座高层楼宇。我们有５个持锅炉证的高级技师，管理锅炉没有问题。而且我们出身于施工企业，原来是安装，现在是管理锅炉，不会有问题。
第六答辩人： 中原物业管理公司
问：刚才你们在发言中提到的，物业管理费有节余，转入下一年度，如果亏损了怎么办？
另外，你们计划员工为１５５人，比较多，其中管理部３８人、工程部４８人、保安部５９人，这么多人如何体现合理性？
答：有经验的物业管理公司在做预算时，会做得很准确，出现亏损，本年度不会调整；下一年度，根据实际情况调整，现在我们管理的项目还没有一个亏损。
关于１５５人是多是少，第一，我们认为美林是高档外销公寓，绿化面积非常大，我们对保安设施不是很了解，所以人员编制上按完全没有保安设施操作的，可能用人较多；第二，《劳动法》对劳动保障增大了，要求４０小时工作制等，我们不想在这方面出现投诉；再有，我们提
供２４小时服务，所以人员相对要多一些。
点评：物业公司只收固定酬金不管收支状况的这种旱涝保收的管理模式不是市场经济的本意仍是计划经济时代的遗物。维持收支平衡是任何一个管理人的基本义务否则至少不能拿全酬。
问：你们提出前期开办费用为１４３万元，我个人认为较多。是采取逐步回报处理、还是与开发商约定处理或抵作业主收费处理呢？
答：这是按北京市政府２１号文件定的。其中规定，开发商要按建安费的２％拨给物业管理公司作开办费，但北京市很少有开发商这么做，这是全体业主的权利，开办费用不返还开发商，属全体业主所有，如有节余，转管理基金。
问：如不给开发费，你们还接不接？
答：如果不能解决，我们公司不准备接这种项目。
问：你觉得开办费应该交吗？
答：美林公寓比较小，才有１５万平方米，但像东方广场这么大的项目，物业管理公司没有这么大的实力负担这么大的开办费用。
问：可以通过折旧实现。
点评：《北京市居住小区物业管理办法》第十四条有开发单位建安费２％的启动性经费的文字但是《办法》第二条第２款规定“别墅和高级公寓的物业管理办法另行规定”
即美林公寓不适用此《办法》。而且上述２％的启动性经费的性质亦没有规定是借款抑或是赠与但是有一点是肯定的即它不是房款的一部分。
从买卖合同来说卖房人的全部义务就是交付标的物这是法律的规定。《办法》作为一个地方法规肯定不能给买卖合同强加上一个借款合同
或赠与合同的规定。
问：业主可以查账？可以像审计、税务那么去查吗？
答：我们有专门的账目给业主看。业主委员会可以查，这是业主委员会的权利。