我们在制定标书时，并不了解美林公寓的客户群，所以我们制定的社区活动就比较全，当然在真正接管后，我们要根据当时的客户群，来进行文化活动的组织及安排。
蔡律师：你选择外包的方式要么就是水平高，要么就是费用低，外包是一种间接的管理，你能不能具体说一下，为什么这样比你自己管理更好？
答：我们公司自己也招聘过保安，培训等一系列的管理都是由我们公司来做，但是，这样做成本比较大；第二，在人员管理上，由于在一个公司，时间长了就容易发生一些问题。社会上保安公司很多，他们也是通过竞争来实现经济效益，所以我们可以通过公安部门推荐和根据多年的经验来选择专业化的保安公司，这样既能节省本身物业管理的成本，也可以保证不会发生刚刚我说的那几种情况。
蔡律师：但是根据我们的了解，保安公司目前是一个垄断性较强的行业，通常是由公安设立的专门公司；另外，公安大学等单位也开办了一些行业性的保安公司，这种情况下，你的约束力和有效性怎么保证，比如说保安人员不遵守规定或不服从管理时怎么办？
答：我们选的是公安大学的管理公司，我也曾经遇到过这样的问题，由于保安人员的过失，给物业管理公司造成损失，这样在我们的合同中已严格规定，在正常的管理过程当中，如果有问题及时更换，他们会按照我们的要求，一般在一天之内可以更换保安员第二，由于保安员引起的物业管理公司与业主的损失，由保安公司来进行赔偿，这个事先在合同中也已写明，而且是严格按照合同来执行的。杨：请你谈一下物业管理的新体制和传统的房屋管理区别在哪儿？
答：新的物业管理概念是由业主自治自管，通过在物业主管部门的指导下来实现对物业的自主化管理，而以前的管理是一种房管所式的管理，这就是最大的区别。
我认为，物业管理新的机制是物业管理概念的变化，以前的物业管理等于是无偿管理，通过房管所来进行管理，而现在是通过专业化的管理公司来进行有偿的管理，这是一个比较大的飞跃。
杨：你再说一下物业管理达到的目标是什么？
答：物业管理的目标是要使新建的物业保值增值，为客户提供一个满意的居住空间，这是我们最大的愿望。
点评：良好的理念及超前的意识是优秀物业公司的标志，一个对物业管理模式没有深入认识、对行业的转变没有把握的公司也无法成为优秀的物业公司。
徐：假如你管的小区中有一个会所，你在标书中提到，会所的设施住户或者是业主可以无偿使用，这个问题你们跟开发商怎么衔接开发商是独立产权单位，如果这样做出承诺，将来业主说了，你们当时说是无偿的，可是产权人说不同意，那怎么办？
答：通过美林花园开发商的介绍，我们了解到他们的会所由两部分组成：一部分是非民用性的，一部分是民用性的，这里我们所说的会所只限于非民用性的，他的成本达到物业管理费的水平，所以，在具体竣工之后，我想我们会跟开发商进行更好的协商，在物业管理合同中注明。
点评：会所是一个复杂的问题，分摊与不分摊的、管理性的与经营性的，在未分清上述问题前，会所的管理费标准难以确定，这也是北京市场上普遍存在并未根本解决的问题。
第四答辩人： 均豪物业管理公司
问：作为一家民营企业，请问均豪是否有经济能力保障长期稳定的管理好美林公寓？
答：均豪是一家民营企业，而且不是一个以投资为主体的房地产公司，这是无须讳言的。但我们有着良好的资信和业绩，这也是委托人看中我们的理由。物业管理行业有一个特点，就是低收入，但也是低风险的行业。均豪这几年除了物业管理，我们没有做任何其他方面的投资，使我们企业在规避风险方面做得非常好，我们知道我们自己应该干什么，不应该干什么。
问：你们的标书中提出了许多特约性服务，有些项目是收费的，这些项目又是管理人员利用工作时间完
成的，而管理人员的工资已经从管理费中支付，那么，特约服务的收益应该归谁所有。
答：特约服务的开展有两种，一种是由管理公司来完成的，这部分特约服务的成本要单独核算的。第二种是由管理公司派人来完成，自身只扮演一个组织者，这样，收益中将有一部分作为管理人员的收入，因为我们毕竟做了服务，另一个部分将作为这个社区的管理基金。
点评：许多物业把特约性服务收入想当然地视为自己的收入这种做法并不正确均豪的认识应当是全面、正确的。
问：北京市１９６号文件适用范围是怎样的。另外标书中提到治安发生率要低于万分之一，一共是7００多户，住满的话一户按五个人算，已趋近于零了，请问如何保证实现？
答：１９６号文件主要用于住宅物业。另外，关于治安发生率，我们认为，全年一共有８７６０个小时，按小时数的万分之一算，一年大概是八到九次。在我们管理的项目中，被公安机关立案的几乎没有，有一些纠纷，我们都及时控制了。
问：治安问题有时候不取决于你的努力，而是取决于发案者本身。所以你不能说一个市长承诺本市发案率在万分之几以下，实际发案率真的就那么低，所以建议你们承诺时留一个余地。
点评：管理服务指标的承诺必须先确定指标的确切含义这样才具有可操作性可执行性。不只是物业公司、行政主管部门在发布各种标准时亦应当注意此问题。
问：你们公司也非常重视社区的文化活动，公司用什么体制来保证这种社区文化的完成；再有就是物业公司如何与街道办事处和居委会接触等等？
答：怎么使社区文化推广到位是一个大问题。我们公司在总部有两个机构，专门用于这方面研究，在总部针对不同的物业去考察社区文化，考虑应该建立一个怎样的主体。
这一点，我们派出的执行部门都有体现。
第二个问题谈街道办事处。刚刚我谈到了物业管理企业并不是一个全能的企业，大家应该对他具有希望，但不应是全部的希望。一个小区的成功不是一个物业管理公司的成功，而是大家共同的成功，包括发展商、客户和居委会街道这些相关部门。所以，共建、共管是我们标书里特别提到的。
点评：的确物业公司不是全能的小区秩序的建立、维持还需其他管理部门的支持。
问：你们提到，如果服务达到标准的话，希望能够提高收费标准，并且希望能够提高酬金。您能不能在今天这个场合就这个问题作一个最诚恳的表示，这个要求有没有可能取消？第二个，在６家物业公司里面，均豪是有偿服务列表最细，收费最高的，你是否考虑，像其他一些服务公司一样，把收取的这些费用拿来回报业主？
答：当美林公寓如果全部达到市优或者是国优的条件下，适当提高收费标准，同时管理公司的酬金适当提高，应该说这是我们的希望。我相信，如果我们做出成绩来，业主自然会给我们的成绩给予肯定，我想这肯定不仅仅是一个口头上的，包括实际上的。我想，能否提高是需要我们业主委员会共同商议的。如果作为条件的话，我们取消这个要求。如果是建议，我们还是保留。
第二个问题，有偿服务所得能不能全部返还美林公寓，对这个问题我仍然不太想给予肯定的承诺，为什么呢？我们设想一下，美林公寓将会有均豪派出的大量的管理干部和工作人员，在业主休息的时候，他们还在工作，在你们节假日的时候他们还在工作，他们这么辛苦，如果他们的努力换来了美林花园物业的保值和增值，能够被社会认可，业主能够享受到非常好的环境，这样的情况下，可不可以给他们一些报酬？我想这是可以的。
点评：均豪的态度无疑是诚恳的心态亦是健康的。
第五答辩人： 中海物业管理公司
问：第一，在你的投标书里面，对于管理费用标准的计算，所依据的文件是１９６号文件，这个文件是针对普通居住小区的，这就意味着中海高等品质的管理，低的收费。希望对你这个收费可行性和合理性能解释
一下，因为这个标书里面没有把工资、办公费用还有一些不可预见的费用列举出来，希望能够解释？第二个问题，如果说，使用人或者是业主在使用房子的过程中对您的管理或者说对发展商的物业有一定的意见，拒交或者是少交管理费的时候，你们应该采取什么样的措施？
答：第一个问题，我们依据的是北京市１９９７年的１９６号文件，我们认为，现在北京市只有这个文件可供依据。高层楼宇有共同性，每一项收费在总成本中的比例大体相同，所以这种收费绝对不会影响中海物业的管理。我们有把握以这个报价管理好美林公寓，因为我们在深圳的收费标准普遍在４块钱左右。
第二个问题，少交或者不交管理费是一个非常普遍的问题，我们认为，首先要摆正物业管理公司的位置，业主是物业公司的衣食父母，我们中海承诺，首先保证自己高质量的服务。同时，我们认为，北京市物业管理的法规在不断地完善，拒交管理费的问题最终也会得到解决。
点评：高档物业的收费是实行政府指导价没有强制性的收费标准中海依据１９６号文件测算并不违法。问题是完全依据１９６号文件难以体现管理服务的成本来源及难以测算准确的物业管理费。中海在引用１９６号文件时应当作出必要的补充和合理的解释。
问：来自深圳的中海公司，对于在北京做物业管理项目，在难度和风险方面做过哪些考虑？