大型居住区业主委员会组建方法的初探
随着房地产竞争的日趋激烈，开发商对市场的关注程度越来越高，兴建的物业项目规模越来越大。特别是7月13日北京成功取得2009年夏季奥运会的主办权，今后7年北京发展建设中，大规模的建筑群就会像雨后春笋般的涌现出来，其中不乏有许多大型居住区，作为物业管理行业，借奥运的东风定将有一个质的飞跃。
对于大型居住区的物业管理，一些老牌的物业管理企业，已经摸索出一定管理经验。在1997年北京市房屋土地管理局发文要求在北京开展组建居住小区物业（业主）委员会的试点工作，许多大型居住区的物业管理企业积极响应，先后成立了小区业主委员会-（以下简称业委会）。但是由于当时住房商品化程度不高，城镇住房制度改革深度不够，业委会成员的组成绝大部分都是购房单位的工作人员，并不是居住区的真正的业主或使用人，少部分商品房购买者（业主）对于自己购买房后应享有的权利和义务也不是很清楚。所以成立的业委会中能够充分发挥作用代表和维护全体业主合法权益的不多。经过几年的探索，随着住房制度改革的进一步深化，居民以个人出钱买房的现象较为普遍，居民成了物业所有权人即业主。
他们对物业管理的需求和要求也越来越高，对维护业主合法权益的意识也越来越强，再加上政府对业委会这一形式的大力宣传，使得在同一居住区的业主们自发要求物业公司尽快组建代表全体业主利益的业委会。这一现象在一些大型居住区尤为明显。
过去，在大型居住区中组建业委会时，由于单位产权占有绝大多数，业委会的选举基本上是走形式，对于政府文件所规定的组建方法，在执行过程中也未发现有何不妥，但现在一个居住区，建筑面积将近100万平方米，近万户居民，一个组团也有十几万平方米，近1500户居民，面对这么多单个业主（产权人），组建业委会无疑是一项繁重、细致而又漫长的过程。对于原有的政府文件所规定的组建业委会方式方法，就需要更进一步的认识和探讨。
一、业委会筹备组
1、文件规定：由开发商和物业管理企业并可邀请所在地街道办事处、派出所等有关部门，成立业委会筹备组，制定业委会组建方案，起草业委会章程。
2、执行中的问题： 1）筹备组成员中按文件所规定的成员无可厚非，但之中没有业委会的主体即业主参加，这样势必给小区业主的感觉是，将来成立的业委会成员是开发商或物业管理企业所指定的人员，他们代表的是开发商或物业管理企业的意志，业委会成立后必然是一个傀儡组织。从业委会组建一开始就没有体现选举的公平、公开、公正的原则，必然会引起广大业主的不信任、抵触。 2）筹备组组建的时间：在广大业主未了解业委会的有关责、权、利的基础上，冒然出现了一个业委会筹备组使广大业主对筹备组的性质、职责产生迷惑，这样对筹备组工作的支持度就不会很高。
3、建议： 1）业委会筹备组应在召开第一次业主大会或业主代表大会时，由业主推选可依赖的3-5名代表与开发商、物业管理企业、小区办工作人员一起组成筹备组。在会上讲明筹备组的职责、工作范围。 2）为体现公平、公开、公正的原则，筹备组的全体成员将不能作为第一届业委会的候选人。
二、业主、业主代表和使用人
1、文件规定：业委会候选人应是业主或业主代表、使用人，业委会中使用人不能超过总数的30%
2、执行中的问题：现购房人群中产权证上的人往往不是使用人，例如父母出钱为子女买房住，业主（产权人）还是父母，但不居住在此；子女买房与父母在城里的房相置换即子女住父母房，父母住子女房，双方都成为了使用人；房屋产权人虽然写了丈夫（妻子）的名，但按婚姻法妻子（丈夫）也是该房的产权人之一，难道就不能成为业主？现在往往是产权证写的是丈夫（妻子）的名，可妻子（丈夫）在家有时间可参加业委会，但他（她）只能作为使用人，而且还受人数的限制（不得超过30%）
3、建议：对产权证上注明产权人（业主）其配偶也应作为业主，而不应作为使用人或委托人。真正意义的使用人应是使用房屋者与产权人有合同契约，存在租赁关系的人。因此父母住子女房，子女住父母房也应视其为业主。
三、业主大会和业主代表大会
1、文件规定：召开应由全体产权人（业主）、使用人代表参加的业主大会，审议和通过业委会章程、选举业委会委员、组建业委会。
2、执行中的问题： 1）大型居住区全体业主上千人，召开全体业主大会不可操作（全国人民代表大会也不过3000多人）；召开业主代表大会若按比例10%-15%也有近几百人。这对一个小区来说，能否有这么大的地方召开此类会议，值得怀疑。 2）业主代表如何产生？每栋楼选1-2位，高层选2-4位，如果是保证全体业主行使权利，这楼代表也需全体业主投票选举，只不过他们是对本楼业主代表的选举。楼代表在选举时，楼代表候选人如何产生？业主之间如何了解？等等这些问题势必导致选举工作的复杂性和繁琐性。但为体现选举的公开、公平、公正，也必须要这样做。
3、建议： 1）物业公司在小区办的协助下，以公告形式在小区醒目位置或以书面形式向每一位业主发出通知，力邀他们加入小区业主代表大会或业委会候选人。在公告和书信中把业委会的职责、应具备条件和政府的有关规定一并详实告知。这样真正关心小区建设，有工作时间、有公益心的业主自然就会来报名。报名的人数应该不会很多，因为毕竟大家都有工作，往往是心有余而力不足。 2）根据报名情况，召开小区第一次业主代表大会，组建筹备组。
四、业委会候选人的产生
1、文件规定：业委会候选人的产生是由业主代表、使用人代表、以及居委会代表协商推荐产生。
2、执行中的问题：显而易见，业委会候选人的产生，并不能代表最广泛业主的意见，透明度不高，使业主对候选人缺乏关注度、信任度。
3、建议： 1）由筹备组从报名参加业主代表大会的人员中，征集所有愿意参加业委会委员候选人竞选的业主，把他们的简历、照片和联系方式在小区醒目的地方公布。让小区全体业主对他们有一个初步认识。 2）筹备组制定两级选举的方案和业委会章程，在第二次业主代表大会召开时，由报名的业主代表投票选举正式的业委会候选人并通过业委会章程。
五、业委会委员的产生
1、文件规定：业委会委员可通过召开的业主大会或业主代表大会选举产生，也可以通过公告的方式产生。
2、执行中的问题：如前所述，对于大型居住区召开业主大会或业主代表大会可操作性值得商榷；单纯使用公告方式透明度较差，体现不出选举的公平、公开、公正原则。
3、建议：在上述业主代表大会上投票选举产生的正式业委会候选人后，筹备组再将他们的简历、照片和联系方式等资料以书面形式传递给每一个业主，再按照公告方式投票选举出第一届业委会的委员。
六、其它的一点认识
1、国家或物业管理主管部门应建立业主委员会选举制度
业委会选举制度是指建立选举业主委员会成员的制度，这一制度应包括业主委员会选举的基本原则、组织、程序、方法等。业主委员会评定选举制度对于保障业主和使用人的合法权益发挥物业管理企业的作用，加强物业小区的建设都具有十分重要的意义。
2、端正舆论宣传导向，积极正面宣传物业管理和业委会在城市管理中的作用。
物业管理在我国产生的时间还比较短，但物业管理在提高一个城市的管理水平起着积极的推动作用。深圳荣获“2000年世界花园城市”的称号，这与深圳市物业管理从业队伍的辛勤工作密不可分的。一些城市的商业区、商务区通过规范的物业管理已成为城市面貌的一道风景线。居住区物业管理工作的健康发展是改善与提升居民生活环境质量的重要保障。但是在相当长的一段时间内，物业管理行业不被社会各界所重视，批评较多，正面报道宣传太少，甚至舆论导向把物业管理企业视为居民居家过日的“出气筒”。业主们对物业管理认识不足，对业委会的作用更是含糊不清，只重权利无视义务。把业委会视为业主与物业企业“斗争”的载体。因此在组建业委会时，物业企业一定要加大业委会责、权、利的宣传力度，正确引导业主认识到：业委会不仅有监督选择物业管理企业的权力，还有约束规范全体业主行为的义务。多层次、多渠道、多角度、多方式、长时间地对广大业主（居民）进行广泛的宣传教育，让其逐渐成为“理性”的消费者，进而关心小区的公益建设，充分理解物业管理企业的经济利益和社会责任，自觉参与小区的道德、环境建设，形成“以德制区”的风尚，支持物业管理企业正当的管理措施，真正实现“物（物业企业）业（业主）双赢”的管理目标。
3、建立业委会有利于调动广大业主和使用人参与小区物业管理的积极性和主动性
物业管理企业对于小区实施物业管理必须着眼于实效、着眼于调动最广泛业主的积极性和主动性。现代的业主具有理性的消费能力和强烈的参与意识。小区物业管理的发展道路将是向业主自治和专业化的物业管理企业相依赖的管理模式。建立业主委员会选举制度，让业主通过直接选举的方式，选举产生业委会成员，可以进一步调动业主自我管理的积极性，把许多物业企业不好管、管不了，或者不该管的事情管理起来，使物业管理企业真正的把精力放到物业管理的宗旨上。即使广大业主所购置的物业在使用寿命中尽可能的保值增值。