中国物业管理协会韩国日本考察团
2000年12月6日至21日，中国物业管理考察团就韩国大平洋国际贸易公司、日本日中经济贸易协会的邀请，访问了韩国和日本。访问期间，考察团走访了韩国住宅管理士协会、日本住宅管理协会、大阪市城市配备局、大阪府住宅管理中心及有关企业，实地考察了一些建设现场和管理项目。通过走访和考察，我们和韩国、日本的同行就物业管理法规、实际操作、发展趋势等方面进行了广泛的探讨，对韩国、日本的物业管理法律、技术和管理的水平有了较好的了解。考察团的同志认为，这次考察使我们直接面对先进国家的物业管理，既认识了自己的差距，也看到了努力的方向。这次考察全面完成了出访前制定的考察计划，达到了预期的目的。现将考察的有关情况报告如下：
一、韩国、日本物业管理基本情况
韩国和日本属于市场经济国家。物业管理发展的较为成熟。主要体现在以下几个方面：
（一）物业管理的法律基础比较好。目前，韩国和日本物业管理的基本法律是区分所有法（区分所有权法）。物业管理中所涉及的大部分法律关系，如业主与业主的关系、业主大会和业主委员会的产生、业主与物业管理企业的关系等，均在区分所有法中得到阐述或体现。为了进一步规范物业管理，在我们访问期间日本刚颁布了专门的物业管理法律“关于推进公寓管理规范化的法律”（2000年12月8日，法律第149号），对物业管理涉及的各类法律关系，特别是对从业的公司、人员的资格规定以及管理者与业主之间的权责关系作了更加明确的规定。此外，韩国和日本实行市场经济多年，以市场规则为基础建立的法律体系非常完善。这方面也有利于物业管理的发展。
（二）韩国日本对从事物业管理的企业、人员均有很高的要求，并重视对从业人员的培训教育。韩国日本的物业管理企业均需领取特别的经营许可证才能够从事物业管理。物业管理从业人员必须经过一定的考试并取得资格后才能担任管理职务。日本以前对物业管理企业及从业人员的管理比较松散，造成物业管理服务质量差、管理水平低，居民不满意。针对这种情况，日本在“关于推进公寓管理规范化的法律”中对物业管理企业和从业人员进行了严格的规定。“法律”的实质性条款共有六章，其中有两章是关于企业和人员的资格、考试及登录等问题的。例如，法律规定公寓管理者必须经考试合格方具备资格；考试要测验作为公寓管理者的必要知识，每年由国土交通大臣进行一次以上；考试由指定的考试机关进行，考试机关要具备相应的条件；具有公寓管理者资格的人员，要申请登录，国土交通大臣要向其颁发物业管理员登记证；但一些如未成个人、刑满释放未超过两年的、被处罚过的以有曾被取消过登录资格的人员，均不能登录；非公寓管理者不得使用公寓管理者及其他易混淆的名称（“法律”第二章第六条至第四十三条）。再如，法律规定经营公寓管理业的，应事先在国土交通省准备的公寓管理业者登记簿上登录；登录有效期为五年，期满后必须重新登录，登录的条件包括办公场所、法人领导层的姓名、地址等；不符合条件的，国土交通大臣应拒绝其登记；已登记的，国土交通大臣要向社会公众公布；未经登记的，不得经营物业管理业（“法律”第四十四条至第五十三条）。法律还对管理处主任进行了要求。
（三）物业管理的社会环境比较好。韩国从战后、日本从明治维新后就开始建立资本主义市 场经济体制。其私权意识、等价交换意识很强。这种意识反映在物业管理上，一是公众积极参与物业管理，二是业主接受花钱买服务的管理形式。例如，日本第一建筑服务公司的中国部经理就介绍了一个例子。该经理住在一个有40户人家的楼房里。40户人家轮流担任业主大会的主席。清洁卫生工作一般情况下由各户自己负责，并注意保持公共部位的卫生。每隔一定时间，全体业主要集体劳动一次，清扫全楼的卫生交给物业公司的物业管理费用由业主委员会决定后，全体业主分担。由于激烈的市场竞争，各种物业公司的服务收费水平平均化，所以业主的费用标准相对明确，即同类物业业主负担的费用基本一样，大家都知道其基本的费用标准，没有多少价格上的争议。业主支付物业管理费是天经地义的事情，如果拒付物业管理费是违背社会道德规范和国家法律的。
（四）物业管理企业的专业化程度高。日本韩国的物业管理发展水平较高。从考察的情况看，韩国和日本的大厦及住宅的管理水平比较齐整。房屋的维修保养及时，没有失修失养的现象；大厦及住宅均很清洁，基本没有卫生死角。韩国日本一般居住区的管理水平大约达到北京市的全国优秀小区的管理水平。
日本韩国的物业管理专业化水平高的另外一个表现是其社会分工的程度也高。物业管理企业与社会其它水、电、气、维修等行业的分工和协作关系紧密。特别值得关注的是，在一些比较小的住宅或大厦中，业主们比较容易地通过这种高度专业化的社会分工实现自我管理。在上述的例子中，公共或私家的水电配件坏了，主席或业主可以直接找五金商店购买并由其上门安装，如需修理，可以请专业公司上门服务；楼内的安全由全体业主负责，多是采用门禁系统，而楼外的公共治安这是由警察负责。由于日本的住宅以单体楼房为多，以这种例子存在的管理方式还是比较多的。
（五）韩国日本物业管理发展的一个特点是政府依靠社会中介组织实现对物业管理行业的规范和管理。韩国物业管理的全国性组织是住宅管理士协会。日本相关的全国性组织则比较多，如高层楼宇管理协会、电梯管理协会、住宅管理协会等等。这些协会一方面为会员提供市场信息、人员培训等服务，另一方面也从事行业规范化的工作。特别应该提出的是，日本在“关于推进公寓管理规范化的法律”中专门设定一章，规定要成立“推进物业管理正规化中心”。中心为财团法人，全国仅设一个。中心的主要任务是帮助管理工会（业主委员会）推进物业管理的正规化，主要业务为：1、收集整理有关物业管理正规化的情报资料，并且提供给管理工会（业主委员会）的管理者及其他有关人员；2、关于物业管理的正规化，向管理工会（业主委员会）的管理者提供技术支持、咨询；3、为了处理物业管理方面的投诉，进行必要的指导和提出建议；4、进行物业管理方面的调查研究；5、进行有助于物业管理正规化的广告和宣传活动等等。
二、对进一步推动我国物业管理工作的建议
从韩国日本的物业管理经验看，我国在今后一段时期内应重视以下几项工作：
（一）加强物业管理方面的立法。物业管理方面的涉及的法律关系比较复杂，包括业主与业主之间、业主与业主大会、业主委员会之间、业主与开发企业之间、业主与物业管理企业之间、业主与公用企业之间、物业管理企业与公用企业之间等等。我国目前没有区分所有权法，业主与业主之间的权利义务关系没有法律条文予以界定。这样，以业主集合体购买物业管理服务的法律基础就不存在。物业管理企业服务的对象是一个群体，但构成这个群体的每个个体之间却没有任何法律上的联系，彼此间也没有法律上的义务，使物业管理推行起来很难。因此，从物业管理立法的紧迫性的角度，尽快地颁布有关区分所有权方面的法律是当务之急。其次，是通过法律规范物业管理企业以及物业管理企业与业主委员会之间的关系。
（二）加强对物业管理企业和从业人员的管理。与其它行业相比，物业管理企业具有较强的特殊性，它与居民的生活密切相关。日本韩国作为高度市场经济国家，通过登记制对物业管理行业实施了严格的监管，对从业人员的资格提出了较高的要求。我国目前相对而言对物业管理企业和从业人员监管力度不大，从业人员持证上岗制度没有全面落实。全国还没有建立起物业管理企业和从业人员的监管网。应充分考虑到行业的特殊性，在全国建立物业管理企业和从业人员的登录制度。对行业操作不好的企业和从业人员，要坚决地从物业管理行业中清除出去。
对物业管理行业的管理，还要从不断加强行业的培训教育的角度入手。通过经常的培训和考试制度，使行业人员的素质不断得到提高，从而推进全社会的物业管理工作。
（三）发展社会中介组织，实现政府管理职能的转变。日本韩国在行政管理上实行的是“小政府、大社会”的管理模式。政府在立法时就将一些社会服务职能转移给社会事业单位。如将一些行业管理行为交给行业协会，将对业主的指导工作交给“日本推进物业管理正规化中心”。我国目前对建立协会的工作比较重视，但是却对转移一些管理职能犹豫不决。很多协会变成了养老协会、开会协会、收钱协会。另外，建立的协会多是行业性的，主要由企业构成，具有一定的片面性。作为物业管理市场的两个主体，物业管理企业和业主的行为规范均很重要。所以，不仅要建立企业协会以规范行业行为，还要建立业主的协会，以帮助业主、规范业主的行为。
（四）促进物业管理向专业化方向发展。从日本韩国的物业管理企业的构架看，多数采用的是“公司—管理处—专业公司”的模式。管理公司、管理处的人员精练，业务姻熟。很多专业工作均是委托给专业公司，从而实现专业化、规模化经营。我国目前的物业管理企业大多数“大而全”的企业，但是管理的技术含量却上不去。在日本，我们发现其物业管理企业已经在运用先进的技术进行房屋探伤、远程服务。因此，推进专业化的工作一方面是降低成本。另一方面也是促进技术。
中国的物业管理与日本韩国相比，仍有一定的特殊性。特别我国正处于社会主义初级阶段，房屋管理体制也正由计划向市场过渡。物业管理工作的难度也就非常大。通过对日本和韩国的考察，我们既了解了国外物业管理的发展现状及趋势，也加深了对国内物业管理进一步发展的认识，对推动本职工作大有种益。
代表团成员：徐俊达 刘志宇 马象林 宋健国 辛伟民 陈纳 戴林章 张平安 宋瑞湘
执笔：徐俊达 刘志宇