3、制定项目统筹管理系统
在策划思路确定后，应立即制定项目开发的统筹管理体系，以达到项目开发过程的严谨性、安全性，对质量、成本、价格等进行严格控制，使统筹计划的每个接点都能按时、按量完成，达到预期市场回报的经济效益、社会效益，从而保证品牌的延伸。
第二节 营销战略
市场营销在中国经历了示销、推销、营销到今天的整合营销四个过程，这显现了中国市场的演变。本项目的营销定位，主要是通过整合与项目开发、营销有关的各种要素，进行立体整合营销。
一、卖点整合
1、概念卖点
A．展望未来，升值无限----购物、休闲、娱乐一条街。
B．城市、绿苑、俺的家----纯生态型园林式住宅之典范。
C．完善配套、开心品味、时尚生活——人性化物业管理
2、规划卖点
A．低密度、高绿化；
B．以XXX市的人文资源、自然资源为文脉，以“建筑文化”为底蕴，创意出现代的“文化建筑”；
C．喷泉雕塑，流云叠水；
D．半百绿化挡不住的诱惑；
E．三层立体绿化，三级小区绿化；
F．私家车直达住宅，别墅的优越感；
G．专业服务，消解您的后 顾之忧。
3、感性卖点
A．XXX西路，世外山水园林、画中精品住宅、怡然度假圣地；
B．都市新贵的风雅逸境——生活因您而更精彩。
4、理性卖点
A．中高档物业----高尚人文社区；
B．最低价格----在青岛购一套100 M2公寓的价格，在这里您可拥有一套高档的别墅公寓；
C．豪宅的风范、别墅的享受、公园里的情趣----都市新贵的“名片”。
D．轻松置业----买房不再是梦想，850元拿钥匙!
广告语：
住宅
买房不再是梦想、850块钱拿钥匙
网点
购东苑绿世界网点、供十万元创业基金
第五章 全程SP促销战略对策
针对东苑绿世界目前销售现状，如何尽可能全面地有利于产生促销效果的措施齐集。并加以贯彻落实，是东苑绿世界一期能否最终真正启动销售，持续销售的正途。
第一节 立体营销方案与操作细则
为了抓住七月份活动期（开盘后）契机，我们采取立体化、多元化的营销方式，具体操作如下：
一、展点促销
在反复考察的基础上，针对目前XX市内潜在的一部分有购买力的客户群，比较分析各展点的优劣势，我们选择三处展点具体情况如下：
a.新世纪广场经营档次高，涵盖面广，是我们潜在客户目标出入较为频繁的地方。
b.华联超市。位于XXX市中心地段，属市内高档购物城，人流量大，客户层次多样。
c.利群购物广场客流量大，商品齐全，是中、高档收入阶层购物休闲的首选之地。在此设展点，一方面可以在大众中宣传本项目进一步扩大项目的知名度，另一方面可吸引一部分到“东苑绿世界”看盘的客户。
在上述之处设置展点，有利于由点及面的铺开销售网，聚集目标客户，并在现场形成良好气氛，可以有效地增加成交量度.
二、展点人员配置
a.人员安排：每周六、日期各安排2名置业顾问到各展点。展点确定后，人员培训及巡排由“中国策划研究院”青岛项目组负责。
b.接待工作：展点物业顾问员负责各展点的现场接待工作，将诚意客户送上看楼专车后，本职工作完毕。售楼处置业顾问不仅要负责接待各展点来的客户，并要追踪迫其落定，直至成交。
c.资料准备：展点派送“东苑绿世界”的户型单元，6P彩页，派送小礼品，手袋等。同时要悬挂、张贴“东苑绿世界”小区整体规划图，以突出东苑绿世界环境优美，风景怡人的特色。
三、促销活动
促销活动是保证展点工作更加顺利进行的重要手段，如果只是由物业顾问站在那里机械派发资料，势必不会起到良好效果，现将促销活动试述如下：
a.每周末进行一次有奖问答活动，先由参与客户填写一份问答，方可获得一次抽奖机会，抽中奖者可获5元现金或其它小礼品一纷。
b.对每位愿意到现场看楼的客户，也可告之其到售楼处，可获得其它礼品或“XX入场券”等。
c.对本盘目前销售不好的户型，朝向不好的户型拿出数套，在各展点设立“一周优惠楼盘展示牌”告知目标客户在一周内购买这些住房可获得3－5个点的额外优惠，且数量有限，先购先得，具体价格由售楼处灵活掌握。
d.同时各展点可放置“看房专车”一部，对诚意客户可承诺专车接送，以增强其看房兴趣与可能（车辆安排由发展商解决）
（一）媒体宣传
我们主要考虑在三家媒体进行周期广告宣传1.XXX日报 2.半岛报3.视点访谈。为了更好的配合本阶段的销售工作，我们这一时期的广告重点主要集中在以下两个方面：
1. 价格策略。
以含蓄的方式突出“东苑绿世界，尊而不贵”的价格优势。同时，宣传本项目“闹中取静”的独特地理位置优势，让人们产生一种较低价位轻松入住东苑绿世界的感觉。同时，这样做也能抓住一批持观望态度的客户。
(二)其它促销创意
1、买房送装修，套餐或由开发商设计好不同格调的装修由客户选择，将装修资金计入按揭减轻客户负担。
2、引入名校概念，XXX西路是一个较为特殊的片区，未来周边配套虽较为完善，周边却没有高档次的学校，这对该片区教育子女问题不能不说是一种缺憾。如果发展商能联系到诸如实验小学等名校，解决业主子女就学问题，将对整个片区产生良好的反应。同时会极大地刺激一部分潜在的购买欲望。而我们可将它作为我们的宣传卖点。
第二节 业主告知，口碑宣传
利用前期业主促进后期销售，也值得一试的销售手法。 因为经过亲友的介绍，更有说服力，而且业主能够通过自己的亲自感受带给潜在客户的一种家的氛围。增加亲和力与认同感。所以我们要做好业主的感情联络工作， 辅助之以一定的让利活动，必然起到一定的效果，具体操作如下：
以图片的形式由保安送至前期业主的信报箱。告之东苑绿世界的价格优惠信息，以及业主介绍客户我们可以给予的优惠措施(此方法操作简单，可以采用)。