项目评价模式的因素构成及风险分析：
1、目标客户群的数量：
（1）少量 （2）一般 （3）较足 （4）充足
2、目标客户群的需求程度：
（1）不强烈 （2）一般 （3）较强烈 （4）很强烈
3、目标客户的交易资金量：
（1）不足 （2）差不多 （3）足够 （4）有余
4、开发商品牌及资金实力：
（1）不足 （2）有差距 （3）相当 （4）有余
5、政策环境：
（1）不利 （2）较有利 （3）无影响 （4）有利
6、同档竞争：
（1）不利 （2）较有利 （3）一般 （4）不激烈
7、硬环境：
（1）不适合 （2）一般 （3）较适合 （4）很适合
从以上（1）、（2）、（3）、（4）选项中，分别取1、2、3、4分。针对本项目所处的XXX市的市场价格现状，参照XXX市房地产低价位的市场因素，分别以1200元／M2、1500元／M2、1700元／M2、1850元／M2四个价位进行综合评价。
从经验角度出发，房地产通常理想的理智而安全的利润率应为25％—35％，即对照相应的安全性当量值为6.5—8.5，对应图中的单价值为1350元／M2—1850元／M2。在这个区间按XXX市的建筑成本基础上提升10％—15％来开发本项目。根据以上理论分析和XXX市、XX市场的价格差异性，而对胶州市的目标客户，合理平均单价定位1650元／M2，毛利润率约在34％。
项目成本控制定位——平均单位成本控制在1000元／M2之内。以上是按理论的安全模式推理的结果。是为开发投资风险降低的一种分析，但实际上按市场调研分析，我们的定价因素和比较还是参照XXX市场价格因素比较多，目的在通过整体市场的理论分析,对市场风险有足够的认识，并使开发商对开发项目的市场回报有一个理性的认识。并根据这种分析的价格定位结果，1650元／M2的均价，最高价也不会突破2500元，对XXX地区的目标客户应具极强的诱惑力。
本项目由于前期在价格定位上有过失误，在XXX房地产市场上有一定的负面影响。因而在价格定位上不宜按理论上的理想均价1650元／M2来作为我们的均价。建议开发商在促销期按平层1420元／M2，错层1560元／M2的均价公开销售
第三章 项目整体规划思路与建议
第一节 规划主导思想
一、课题----规划中力求达到的目标
我们该以怎样的规划思路塑造未来的小区环境？是否还能共沐朝露夕阳，拥有与自然息息相关那份恬静？是否还会拥有田园风光，静享鸟语花香，蝉声蛙鸣的那份温馨？是否还能笑看花开花落，体会硕果累累的丰收喜悦？人与人是否还会心手相连，共建远亲不如近邻的大家庭？这是梦想？还是明天的现实？
在本项目中，力求营造一个这样的居家环境，这一切将会成为本项目的一大卖点。
二、文脉
我们试图在设计中体现一种具有生命迹象的总体脉络，并在总体视觉及局部造型上传达，XXX市历史遗留下来的人文特色及建筑文化特色和地域特色的各种信息；通过对各种天然能量的竭力蕴蓄，尽可能减少从外部输入能源；利用某些设施及调动生态原始的结构关系，将小区内的排放量减少到最小；区内的各种场所将是安居乐业的理想天地；顺畅的交通包括残疾人抵达居住的每个角落；将是小区鲜明的特色。
第二节 总体规划思路
一、目前主要经济技术指标
（一）规划用地总面积：125674 M2
（二）建筑面积
1、规划用地总面积：125674 M2
2、总建筑面积：124347 M2
住宅建筑面积：112714 M2
商业会所：11283.66 M2
其它:350 M2
联体别墅建筑面积：25968 M2
3、居住总户数：754户
4、绿化率：35.8％
5、容积率：0.99
6.总户数:997户
二、建筑规划特点
根据 “东苑绿世界”的市场定位思路，在原有规划的基础上提高了容积率和建筑密度，提高了绿化及景观的面积。我们将原来的规划和现在的规划列成图表进行比较。
（一）、配套设施的规划特点
从层次上看，本小区规模不大，公共大型的服务配套设施不宜自建，为解决目前城市配套设施不健全的问题，小区应多设小型多功能配套设施，相对集中布置在中心附近，方便小区居民生活
1、会所
会所是业主休闲、聚会、交友的社交场所，也是康体、娱乐场所，因此，在规划中一定要考虑会所的位置，本规划特点是把会所设置在小区的中心，方便各组团业主使用。
会所与商业配套不同，其设施和服务对内不对外，考虑到物业管理成本，会所规划为两层高，总建面积在11000平方米
2、室外泳池 游泳池素质直接体现物业的档次。本项目泳池在会所南边，紧邻会所，周边建筑不高，而且距离较远，增加了入池游泳人的私密性。有效地回避了高层住宅之间设泳池所带来的尴尬局面。
3、儿童活动中心、托儿所
儿童活动中心、老人活动中心、托儿所都是在中心休闲广场、人工湖及休闲公园的东西侧，即体现了环境的优越，又回避了由于儿童的戏闹而对其它居民带来的干扰。
4、商业配套
商业配套的出现，其初衷是为方便业主。把商业配套放在小区业主出入口的两侧，前面有宽阔的广场，即方便小区外人购物、停车，又不影响小区内业主的正常生活。
商铺的销售不但会为开发商带来较高的利润回报，还可以促进住宅楼盘的销售。
5、物业管理办公室
物业管理办公室的位置可设在距会所较近的连排式多层住宅架空层里，这样既节约了开发成本，也方便物业管理人员的出勤。
6、水电设备用房及垃圾处理
设备用房是小区必不可少的设施，但必须规划设计在不显眼的地方，以防业主有不安全的心理反应。
本规划的设备用房在北端，小高层与原有建筑之间。这个位置，从外部看不到，而且该位置面积较大，如果利用紧邻围墙的一小块地设计一个外形美观的设备用房，是比较可行的。
（二）、单体布局的特点
充分利用从小区穿过的五斗渠及灌溉渠，营造小区环境，以最佳位置为小区中心,向小区四周进行辐射，并形成南低北高，东西渐高，中间低的特色。
建筑单体也根据这一特点，规划高低起伏的空间轮廓。
北面以小高层组团，即回避了来自兰州西路的噪音污染，又树立了良好的小区形象。
西面由半围合式的住宅组团，漂亮的外立面形成统一的小区外形，又增加小区的安全性。
小区全部采用架空层，既节省了小区整体建造成本，又解决了一层因气候造成的潮湿因素，还可利用架空层停车及绿化。
（三）、朝向布局特点
建筑本身十分注重采光，最大程度的做到“早上不眩目，中午不黑厅，下午不晒床，晚上有月光”。本规划的南北朝向布局，既满足了以上“风水”的需要，又创造了小区的丰富变化，回避了排排坐的布局形式，符合了通风、采光的需要。
1、步行道系统
步行道系统与干道基本上是分离的，但在特定情况下，干道与步行道并置。步行道与开放空间的联系使它获得了一系列变化丰富的空间。
在居住小区内，步行道优于机动车道，机动车交通在居住区内是要受到管理限制的。
2、机动车系统
机动车与自行车、步行交通三者之间在平面上和空间中的分离，确保了居住区内居民的安全。机动车交通在居住区内被限制到最低程度，不允许进入景观区、休闲区，在平时被用作步行的交通系统，行人主出入口等区域。上述区域中，机动车在遇紧急事故或服务需要时（如消防、急救等）才可通行车辆。
3、停车系统
机动车辆由车辆主出入口可直达自己居住的架空层车库。外来车辆可停放在行人主出入口前广场两侧的临时停车场，特殊情况下由业主带领方可进入小区，以减少小区内因车辆过多而带来的隐患因素。
第四章 项目经营与营销建议
第一节 品牌经营战略
未来的市场营销是品牌战争
每一个成功企业都有自已独特的品牌形象，品牌在商业经营过程中为企业带来了不菲的经济效益和社会效益。
一、以树品牌为主导
运用品牌战略思想开发项目，最终获取的不单是本项目的经济效益，而是通过项目开发、销售的商业行为过程，获取更多的无形资产----品牌形象。
品牌----信任度：消费者对购买房地产住宅产品，除对产品的喜好之外，更关注开发商的品牌，因此而产生信任度。
品牌----附加值：对一个开发商而言，以往业绩的好坏产生的品牌知名度、美誉度，都会直接影响物业的售价。
对贵公司而言，目前在胶州市虽已有一定知名度，但波及面太窄。因此，如何成功的运用品牌战略思想开发和经营，是该项目成败之所在。
二、品牌经营战略的实施要点
1、制定远期、近期品牌战略计划
导入项目品牌的CIS战略，以项目的独特形象树立品牌。
2、制定项目实施战略以项目CIS战略为主导，把理念贯穿于项目开发经营及销售的每个接点中，使之通过传播来提高知名度和美誉度。