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2011年经济师考试《房地产经济专业知识与实务》试题（中级）,
A．5．34
B．6．45
C．7．26
D．8．O7
35．某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，若基准收益率为10%，则该项目的净现值为（ ）。
单位：万元
年份 0 1 2 3 4 5
现金流入 300 300 300 300 300
现金流出 800 50 50 50 50 50
A.-7.5
B．66.3
C．147.7
D．225.0
36．现有两个互斥方案可供某房地产经营企业选择，各方案的初期投资及净收益见下表，其寿命均为5年，不计残值。若基准收益率为12%.则用差额法计算的NPV（乙-甲）（ ）。
单位：万元
投资方案 初期投资 净收益
甲 2000 700
乙 4000 1200
A.大于100万元
B．等于零
C．小于零
D．等于100万元
37．某房地产公司开发6000平方米的商业用房供出租用，总开发费用为3000万元，毛租金为100元/平方米?月，出租费用为毛租金收入的20%.假设该类项目的投资收益率为15%，收益年期无限，则该项目的投资利润率为（ ）。
A.28.0%
B．30.2%
C．32.4%
D．36.7%
38．某房地产开发公司开发一住宅小区，已知该项目的固定成本费用为4000万元，住宅平均售价为5000元/平方米，单位产品可变成本为3000元/平方米。该公司计划获利300万元，则需开发的面积为（ ）平方米。
A.14 300
B．16 000
C．20 000
D．21 500
39．对房地产开发项目进行风险分析时，通常认为房地产投资者所获取的收益（ ）。
A．随安全度增加而增加
B．随安全度增加而减小
C．随安全度减少而减少
D．不受安全度影响
40．在房地产开发项目资金筹措阶段，投资的主要风险是（ ）。
A．资本结构的变化对未来收益产生影响
B．市场研究与项目评估分析和预测的准确性
C．承包商对项目控制与管理能力
D．通货膨胀及不可预料事件的发生
41．房地产投资者所拥有的房地产商品因难以售出而抛售，由此造成的风险称为 （ ）。
A．经营风险
B．业务风险
C．财务风险
D．流动性风险
42．采用分期付款出售房地产商品，客户不能按约定偿付款项造成的风险称为（ ）。
A．经营风险
B．信用风险
C．财务风险
D．业务风险
43．某房地产公司经营一餐馆，年经营收入为300万元，经营支出为l50万元，所得税税率为20％。经营四年后转售，预计经营期内年平均通货膨胀率为3％，年折旧费为50万元，则按不变价格计算，第四年的实际税后净现金流量为（ ）万元。
A．128．88
B．132．54
C．141．63
D．146．86
44．房地产投资风险中的静态风险，可通过（ ）加以避免。
A．经营者自身努力
B．加强对投资项目的评估
C．减少判断失误
D．投保的方式
45．房地产开发项目要获取立项和建设执照，需要向城市规划管理部门、土地管理部门、建设管理部门等报送项目（ ）。
A．财务报告
B．可行性研究报告
C．市场分析报告
D．运营报告
46．建安工程费包括建筑工程费和（ ）等。
A．附属工程费
B．设备及安装工程费
C．管理费
D．室外供电工程费
47．房地产开发企业为筹集资金而借款形成的利息在房地产开发投资成本估算时，属于（ ）。
A．管理费用
B．财务费用
C．销售费用
D．税费
48．房地产开发过程中需到城市规划管理部门办理的许可证有（ ）。
A．建设用地规划许可证和建设工程规划许可证
B．建设用地规划许可证和建设工程施工许可证
C．建设用地转让许可证和建设工程规划许可证
D．建设用地转让许可证和建设工程施工许可证
49．房地产开发项目管理的意义主要体现在（ ）四个方面。
A．计划、组织、协调、控制
B．计划、协调、控制、监理
C．组织、协调、控制、检查
D．计划、组织、控制、验收
50．下列费用中，不属于物业服务费的是（ ）。
A．物业管理区域清洁卫生费用
B．共用部位、共用设施设备的维修基金
C．物业管理企业固定资产折旧
D．公众责任保险费用
51．在房地产委托代理经营方式下，房地产供给方是（ ）。
A．房地产产权人
B．房地产销售机构
C．委托代理机构
D．房地产评估机构
52．在开放型代理方式下，房地产开发项目的广告大多由（ ）出资。
A．开发商
B．代理机构
C．工商管理部门
D．房地产交易管理部门
53．以经济学中的效用理论为理论基础的定价方法是（ ）。
A．成本加成定价法
B．竞争价格定价法
C．顾客感受定价法
D．价值效用定价法
54．在房地产市场竞争较为激烈时，适宜采用（ ）定价。
A．成本加成定价法
B．顾客感受定价法
C．竞争价格定价法
D．旧房定价法
55．物业服务合同在（ ）的情况下不成立。
A．当事人没有承诺生效
B．当事人没有签字盖章
C．没有规定合同成立的地点
D．一方当事人提供了服务，另一方当事人接受了该服务，但没有采取书面形式
56．甲于2004年1月起将自己的房子租给其同事乙一年，约定由乙交纳物业服务费。乙住了三个月后以物业管理服务水平差为由搬走并拒绝交纳物业服务费。甲负 （ ）的责任。
A．督促乙尽快交纳
B．部分交纳
C．协助物业管理企业向乙追收
D．连带交纳
57．住宅小区交付使用后，在质量保修期内，（ ）对小区负有质量保修和配套设施完善的义务。
A．施工单位
B．物业管理企业
C．建设单位
D．业主大会
58．住房公积金贷款在本质上是一种（ ）。
A．委托贷款
B．信用贷款
C．基金贷款
D．信托贷款
59．某人向银行贷款50万元，假设贷款年利率为6％，贷款期限为l5年，采用等本金还款方式，则第l0个月的付款额最接近（ ）元。
A．3915
B．4220
C．5139
D．5153
60．房地产证券化是将（ ）相联系，增强资产的流动性。
A．长期资产与短期资金
B．长期资产与长期资金
C．短期资产与长期资金
D．短期资产与短期资金
二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选。所选的每个选项得0．5分）
61．克里斯塔勒的中心地理论的假设条件包括（ ）。
A．研究的区域是一块均质平原，其上人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全一致
B．有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用和距离成正比
C．有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用和距离成反比
D．厂商和消费者都是经济人
E．平原上货物流动受关税或非关税壁垒的限制
62．形成房地产有效需求必须具备的条件有（ ）。
A．消费者有购买房地产的意愿
B．消费者能够承受并支付得起房地产价格
C．城市经济高速发展
D．人口急剧增长
E．房地产供给大于房地产需求
63．现阶段，我国国有土地使用权出让的方式有（ ）。
A．划拨
B．招标
C．挂牌
D．拍卖
E．协议
64．下列关于划拨土地使用权的说法中，正确的是（ ）。
A．转让时可由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金
B．转让时可以不办理土地使用权出让手续，但转让方应将转让房地产所获得收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理
C．未领有国有土地使用证的土地使用者，也可以将划拨土地使用权的地上建筑物进行经营性出租，但应将租金中的土地收益上缴国家
D．满足划拨土地使用权抵押条件，对划拨土地使用权进行抵押的，抵押金额中包括土地价格
E．因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地使用权出让手续并向国家缴纳土地出让金后才能改变土地属性
65．筛选和鉴别次级资料的基本方法包括（ ）。
A．分析次级资料的来源和收集目的
B．分析次级资料的类型和性质
C．了解次级资料的提供者的研究思路
D．了解次级资料的收集方法
E．了解次级资料的收集时间
66．采用收益法估价时，导致估价结果过高的情形有（ ）。
A．净收益估计过高
B．收益期限估计过长
C．运营费用估计过高
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