b)灯管不亮可先检查启辉器，如损坏可更换新的；试电检查如不亮时，取出灯管并更换同型号、同规格的灯管，再次试电检查，如仍不亮时可检查接线和镇流器，查出故障立即排除，恢复正常照明；
d.线路检测
a)线路停电检修应及时通知住户；
b)住户开关烧坏的处理见本章4.4. 2维修开关进行处理；
c)电表损坏的维修见本章4.4. 1 更换电表办法进行处理；
d)进户线端子接触不良可先切断电源，将接头紧固；
e)线路短路时可用万用表对线路逐一检查，找出故障原因并及时处理；
f)当确认故障排除后方可送电。
5) 门窗维修
a 门铃维修
a)无电情况时可更换新电池；
b)电极板腐蚀或接触不良可进行除锈、紧固处理；
c)因线路短路问题造成的故障，用万用表（兆欧表）检查线路找出故障点并及时处理。
b 维修门窗
1)门窗附件有无损坏，不全，进行更换或补装；
2)清除门角和窗轨道的杂物，对门合页和窗轨道注油；
3)更换破损玻璃时注意防止玻璃碎块跌下伤人。
c 更换门锁
拆下坏锁后先检查是何处坏，如能修理及时修理，无法修理好的可通知住户更换新锁；
d 非一般性的维修
委托专业维修队维修，工程维修人员并对所委托项目的维修质量进行监督和跟踪。
第三阶段：清洁绿化部
清洁绿化部的主要任务是维持小区内公共场所、楼道的清洁卫生及小区内绿化带的修剪等养护工作。
1．清洁绿化人员配置和培训1）行政部制定职务说明书，对岗位职责、人员的年龄、文化程度、工作经历和能力作出明确规定；
2）清洁绿化部主管负责制定《清洁绿化部工作岗位安排》报社区服务中心主任审批，总经理批准后实施；
4）行政部会同清洁绿化主管负责新员工的入职培训，培训内容包括公司的管理目标、质量方针、组织架构、员工手册、体系标准ISO9000、ISO14000、OHSAS18000；清洁绿化主管负责员工的岗位培训，包括岗位技能、质量标准、工作手册、注意事项，经考核合格后方可上岗试用；
5）清洁绿化主管制定《清洁绿化员工综合考核标准》，经社区服务中心主任批准后实施，清洁绿化主管按标准要求定期或不定期的对各岗位员工进行考核，并记录在《清洁绿化工作日记录检查表》中；
2．清洁绿化园林器械的管理和维护
1）清洁绿化主管对清洁绿化园林器械进行登记和汇总，并记录于《设施清单》中；
2）清洁绿化主管制定《清洁园林器械操作规程》，报社区服务中心主任审批后实施；
3）清洁绿化工按操作规程使用园林器械，主管安排相关绿化人员进行管理和保养；维修保养后填写《设备维修保养记录表》
4）清洁园林器械使用后，清洁绿化组长负责填写《清洁绿化工具使用登记表》；
3．农药的管理和使用
1）清洁绿化主管制定《农药使用标准与规程》，报社区服务中心主任审批后实施；
2）绿化工按标准使用喷施农药，使用后记录于《绿化养护工作日记表》中；
4．清洁绿化工作分派和巡视
1）清洁绿化工根据《清洁绿化部工作手册》的规定实施绿化养护工作，并记录于《绿化养护工作日记录表》
2）清洁绿化主管负责对各岗位的工作进行巡检，并填写《清洁绿化工作日记录检查表》；
3）清洁绿化主管对巡视中发现的问题及时安排相关人员进行处理，范围外的问题填写《业务联系单》交由社区服务中心处理；
5．绿化养护方案的制定
1）清洁绿化主管负责制定绿化养护方案，报社区服务中心主任审批，由主管负责组织实施；
2）清洁绿化主管按标准配置清洁工，并制定绿化工作流程。
三．几点体会
1、增长了知识和才干。一出去，我发现在学校学到的知识很不够，有些课程完全无用，该学的没学到，不该学的学了，发现不足主动去补，都很刻苦，也受益匪浅。像什么ISO9000、OHSAS18001及ISO14001等体系认证，以前在学校就没有接触。
2、我们深切的感受到，物业管理确实是一个朝阳产业，对高素质管理人才的需求非常大，就业前景十分看好。我们应该抓紧机遇，充分利用我们的成功经验，调整专业结构，将物业管理作为我们的品牌专业来建设。
四、我对物业管理行业的认识
物业管理在我国是一个新兴行业，发展时间不长，在摸索和实践过程中仍存在不少问题，尤其是涉及权益关系领域，各方矛盾和纠纷时有发生。诸如：物业管理企业与开发商的职能不清，业主拒交管理服务费，物业管理企业因小区内业主财产被盗、人身受到伤害而被起诉，物业管理体制模糊、法规不健全及物业企业义务承担某些社会功能的现象等日益突出，在一定程度上阻碍了物业管理行业的发展。
规范物业管理，提高企业权益保护意识，促使物业管理企业从法制化、规范化的角度不断完善自身的服务水平，堵塞各种管理漏洞，防止质量事故的发生，避免企业不应有的损失。同时，政府相关部门要加快物业管理法制建设，使物业管理朝着健康的方向发展，这已成为物业管理企业发展的当务之急。
如何规范物业管理，提高物业管理企业权益保护意识，必须强化如下方面工作：1、要树立风险意识和规范发展意识。物业管理公司是自负盈亏的企业，企业必然面对经营风险，合理、有效地规避风险，才能获取最大的利润。作为企业有几个重要环节必须把握：
（1）明确物业管理委托合同。在合同中，企业务必把握细节，明确哪些该做，哪些不做；哪些是常规服务，哪些是收费项目；权利与义务是否对等，例如：物业管理的保安工作，应在合同中明确，只是协助和配合本地公安机关维护公共秩序，而不承担人身安全、财产保护责任。
（2）规范内部管理，练好内功。企业必须健全内部规章制度，完善组织架构，合理设置岗位，把好人员招聘关，系统地对员工进行培训，在员工的思想中培植风险意识，最大限度地避免因管理责任而导致事故的发生，从而把经营风险降到最低。如保安员在指引车辆停放时，应对车身四周进行巡视，发现有破损等问题及时向车主指出，以免产生麻烦和纠纷；在停车场对车辆进出的登记一定要完整、齐备。如果把预防措施做细做好，管理工作做得周到扎实，那么，即使发生了丢车事件，企业就不负管理责任也无需赔偿。
（3）购买商业保险，保障多方利益。物业管理企业要树立保险意识，化解风险，一般应购买财产保险、机器设备保险、公共责任险等，将可能遇到的风险化解，避免经济上的损失。
2、强化法律法规、行业规范教育培训工作，通过法律来维护企业、员工权益。目前，由于行业法规不健全，无法可依，甚至有法不依的情况较多，企业也往往因为这些现象的存在而轻视或忽视了自身的法律建设。因此，增强员工的法制观念是加强自身权益保护的关键。一方面要加强员工对法律法规的学习，提高法制意识，依法操作；另一方面要勇于利用法律武器来维护自身权益。如：对于无理拖欠管理费或拒绝承担毗邻房屋或共用部位、共用设备设施维护和修缮费用的业主，物业管理企业应依据法律法规、管理制度和业主公约，积极或支持权益受损的业主寻求法律支持。物业管理企业应有意识地组织有关法律法规的宣传活动，加强包括业主在内的社会大众对物业管理法律法规的认识和理解。
3、宪善物业管理法律体系，加大执法力度。全国性的物业管理条例可望今年内出台，有了全国性物业管理条例，就便于统一管理标准和管理规范，加强相关政策法规的协调，避免法规的相互冲突，用法制规范市场环境，规范物业管理操作。建立健全物业管理法规体系，需着重注意如下几点：
（1）物业管理主管部门、政府其他职能部门如需物业管理企业配合政府职能部门的部分工作，应由政府部门出具委托并授权，同时应给予政策上的优惠或适当的经济补偿。
（2）尽快制订、颁布物业管理招投标法规和配套实施细则，用法规和制度来限制和约束不正当竞争行为。
（3）对于业主及业主委员会的职权，应进一步规范和细化相关条款，以明确业主违反业主公约及有关法律、法规，但又不构成刑事案件时，应由哪些部门来处理，或可赋予物业管理企业哪些执行权力。物业管理过程中形成有关决议和方案，经业主大会50％以上成员通过后，对于其他拒不服从的业主，物业管理企业可以采取哪些措施，等等。
4、规范物业管理市场行为，为物业管理企业提供公平竞争的外部环境。物业主管部门应注意用市场观念、市场机制来培育和发展物业管理市场。推行供需双方相互选择、平等协商、根据服务内容和质量确定价格，通过签订合同规范双方行为的制度。政府应积极引导和督促参与竞争的管理企业遵循公平竞争原则，树立竞争公德，遏制不正当竞争。除了应用法律和行政手段外，还须倡导建立道德秩序。这种道德秩序就是重视信誉、注重企业形象、遵纪守法、公平竞争。有了社会公德才能在竞争中树立良好的企业形象，建立稳固的企业信誉，自觉抵制不正当竞争，并将引入法律化、规范化、科学化轨道，创造公平、公正、公开的物业管理竞争环境。
5、加强物业管理重要性的宣传力度，提高全社会对物业管理的认识。物业管理企业应加强与业主之间的沟通及自我宣传，使公众对这新兴行业有正确的认识，令每一位消费者及社会各方面人士都积极地参与，以消费者的眼光审视物业管理企业的经营行为、服务行为是否规范。尤其注重与新闻媒体沟通，利用报刊、电台、电视等各种途径对物业管理政策、作用和服务内容进行大规模的宣传。同时，使新闻媒体了解行业的政策法规和特点，体会到物业管理行业的酸、甜、苦、辣，取得他们的理解、同情和支持，从而通过媒体的正面引导，推动物业管理行业健康地发展和壮大。
报告人：XXXX
二零零三年二月十日