土地估价实务试题3

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二、估价方法与估价过程  
(一)估价方法的选择  
估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。  
(二)估价过程  
1．收益还原法  
(l)计算估价对象总楼价:  
计算公式为:  
p＝a／r×[1－1/(1＋r)n]  
其中:p为总楼价。  
a为房地年纯收益。其参数是通过房地的正常租金水平测得。  
r为综合还原率。  
n为房地尚可使用年限。  
估价对象地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元/平方米，残值率为0。  
根据估价人员现场观察和对照 《房屋完损等级评定标准》，确定本次估价对象地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率为75%。  
(2)确定客观租金:  
应用市场比较法确定客观租金。  
①选择可比实例；  
根据收集的市场资料迸行筛选，选取以下三个房地出租实例，详见 《房地出租比较实例基本情况一览表》。(略)  
②影响租金因素修正 (略)。  
③客观租金的计算及确定。  
比准价格a=243。60元/平方米  
比准价格b=233。40元/平方米  
比准价格c=249。09元/平方米  
取比准价格a、比准价格b、比准价格c的算术平均数作为估价对象的客观租金，即:  
客观租金＝(243。60+233。40+240。09)÷3＝242。03元/平方米  
(3)计算房地总收益:  
年总收益＝2914。5o×0。8×242。03＝564317。15元  
(4)计算年总费用  
① 管理 费:  
根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%，即：  
房屋出租经营管理费＝房地年租金×3%＝564317。15×3%＝16929。51元  
②维修费:  
根据××市 建设 和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%，即：房屋出租经营维修费＝房屋重置价×2%＝2914。50×700×2%＝40803元  
③ 保险 费：  
根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2‰，即：  
房屋年保险费＝房屋现值×2‰＝2914．50×700×75％×2‰＝3060元  
④房屋年折旧额：  
房屋年折旧额＝房屋重置价／耐用年限＝2914．50×700×1／60＝34002．50元  
⑤租金损失：  
根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即：  
租金损失＝564317．15÷12÷2＝ 23513．21元  
年总费用＝①+②+③+④+⑤＝118308．22元  
(5)房地年纯收益：  
房地年纯收益＝房地年出租总收益—房地年出租总费用  
  　　　　　＝564317．15—118308．22＝ 446008．93元  
(6)确定综合还原率：  
采用收益排序插入法确定综合还原率为10％。  
(7)计算总楼价：  
p＝a／r×[1－1/(1＋r)n]＝446008．93／10%×[1－1/(1＋10%)45]＝4398900．39元  
(8)房屋现值  
房屋现值＝房屋重置价×成新率＝2914．50×700×75％＝1530112元  
(9)总地价  
总地价＝总楼价—房屋现值＝4398900．39—1530112＝2868788．39元 
2．市场比较法  
(1)选择房地出售实例：  
估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了三宗交易实例作为比较实例，基本情况见下表： 
(2)房屋占地地价计算  
①房屋现值计算：  
房屋现值＝房屋重置价×成新率  
实例a房屋现值＝580×2356×80％＝1093184元  
实例b房屋现值＝600×1848×75％＝831600元  
实例c房屋现值＝580×2187．90×70％＝888287．40元  
②实例地价计算：  
据调查，房屋买卖中，卖方应支付的税费为正常交易价的8．5％，则：  
单位地价＝(房屋交易价—房屋现值—卖方应支付的税费)／房屋用地面积  
实例a单位面积地价＝(3100000—1093184—3100000×8．5％)／496  
                  ＝3514．75元／平方米  
实例b单位面积地价＝(2600000—831600—2600000×8．5％)／385  
    　　　　　　　＝4019．22元／平方米  
实例c单位面积地价＝(2750000—888287．40—2750000×8．5％)／442    
  　　　　　　　 ＝3683．17元／平方米  
③比较因素条件指数：  
⑤计算比准价格：  
将交易实例中的地价和估价对象与比较实例因素修正系数代人计算公式，则  
比准价格a＝3514．75×110／105×100／94×100／97×100／98×100／103  
          ＝4000．69元/平方米  
比准价格b＝4019．22 ×ll0／100×100／100×100／100×100／96×100／108  
        ＝4264．22元／平方米  
比准价格c＝4072．63×110／108×100／96×100／101×100／95×100／100  
          ＝4072．63元／平方米  
通过对上述三个比准价格分析比较，确定 土地 单位面积地价为4264．22元／平方米。  
三、地价的确定  
估价人员鉴于估价对象特定目的，认为应取市场比较法和收益还原法的估价结果的算术平均数作为估价对象的最终估价结果，即：  
单位面积地价＝4816．80×0．4＋4264．22×0．6＝4485．25元／平方米  
楼面地价＝4485．25÷4．9＝915．36元／平方米  
总地价＝4485．25×595．58＝2671325元(取整)